재외국민 임대인의 갱신거절 효력 인정 및 재계약·묵시적 갱신 주장 방어

대리권 유효성 및 의사표시 불합치 논리를 통해 임대인에게 불리한 사회적 여건을 극복하고 승소 확정

처분 결과

판결 결과: 원고(임대인) 전부 승소 확정: 피고 항소취하

핵심 성과:

1. 아포스티유 공증만기일 경과와 무관하게 대리권이 유효함을 법리적으로 입증하여 갱신거절 통지의 효력을 사수함.
2. 재계약 관련 주요 조건 합의 후 계약금이 지급되었더라도 특약사항 미합의 시 '의사표시의 불합치'로 재계약이 성립하지 않음을 관철함.
3. 적법한 갱신거절 통지 후의 협상 결렬은 '묵시적 갱신' 사유가 될 수 없다는 점을 명확히 함.

담당 변호사: 임해성

의뢰인(원고)의 상황

의뢰인은 재외국민 임대인으로, 대리인을 통해 임차인에게 임대차 종료 3개월 전 적법하게 갱신거절을 통지했습니다.
이후 보증금 증액 등을 조건으로 재계약 협상을 진행하며 보증금 증액분의 10%에 상당하는 계약금까지 주고받았으나, 세부 특약사항에 대한 이견으로 결국 재계약이 결렬되었습니다.
하지만 임차인은 대리권 흠결, 재계약 성립, 묵시적 갱신 등을 주장하며 2년여간 아파트 인도를 거부하고 계속 거주해왔습니다.

사건의 핵심 쟁점

✔ 대리권 존속 여부: 아포스티유상의 '공증만기일'이 경과한 위임장을 근거로 한 대리인의 갱신거절 통지가 유효한지 여부.
✔ 재계약 성립 여부: 보증금 및 기간 합의와 계약금 입금이 이루어진 상황에서, 특약사항 불합의를 이유로 계약 불성립을 주장할 수 있는지 여부.
✔ 묵시적 갱신 여부: 갱신거절 통지 후 재계약 협상이 결렬된 상태에서 장기간 거주한 경우 묵시적 갱신이 인정되는지 여부.

로고스의 빈틈없는 해결전략

전략 축	핵심 실행 내용	핵심 포인트
① 대리권 소멸 주장 반박	아포스티유 공증만기일은 '공증의 유효 보증 기간'일 뿐, 위임장 자체의 '위임 만료일'이 아님을 증명하여 대리권의 유효성을 확보함.	대리권 본질 규명
② 계약 불성립 법리 전개	계약금 수수에도 불구하고 핵심 특약이 합의되지 않은 것은 '의사표시의 불합치'에 해당하므로, 재계약이 법률적으로 성립하지 않았음을 입증함.	의사표시 불합치 적시
③ 묵시적 갱신 요건 차단	주택임대차보호법상 법정 기간 내에 이미 '적법한 갱신거절'이 있었다면, 이후의 우연한 협상 결렬로 인해 묵시적 갱신이 부활할 수 없음을 강조함.	임대차법 법리 확인
④ 소유권 행사 정당성 부각	임대인에게 다소 불리한 개정 임대차법 환경 속에서도, 계약의 기초가 되는 법원칙을 철저히 분석하여 정당한 인도 청구임을 재판부에 부각시킴.	소유권 보호 전략

해당 유형 사건의 일반적인 진행절차 (건물인도 및 갱신 분쟁)

1단계. 갱신거절 통지의 적법성 확인

임대차 종료 전 법정 기간 내에 도달했는지, 대리권을 증빙할 수 있는 유효한 서류가 있는지 검토합니다.

2단계. 재계약 협상 과정의 증거 분석

문자, 통화기록, 논의된 재계약 문안 등을 검토하여 계약의 본질적 내용에 대해 '완전한 합의'가 있었는지 판별합니다.

3단계. 인도 청구 소송 및 무단 점유 대응

계약 종료 후에도 점유를 계속할 경우 부동산 인도 소송을 제기하고, 부당이득 반환(차임 상당액)을 함께 청구합니다.

최종 결과

✔ 법원은 로고스의 법리적 주장을 모두 받아들여 원고 전부 승소 판결을 내렸습니다.
✔ 재판부는 대리권이 유효하며, 특약 미합의로 재계약은 성립하지 않았고, 이미 갱신거절 통지가 있었으므로 묵시적 갱신 또한 인정되지 않는다고 판단했습니다.
✔ 피고가 항소를 취하함에 따라 판결은 최종 확정되었으며, 의뢰인은 2년 만에 소유 주택을 인도받을 수 있게 되었습니다.

담당 변호사의 한마디

"임차인 보호가 강화된 개정 주택임대차보호법 하에서 임대인의 권리를 지키는 것은 세밀한 법리 검토가 필요한 작업입니다. 이번 사건은 대리권의 효력 범위와 계약 성립의 요건을 정교하게 분석하여, 자칫 묵시적 갱신으로 흐를 수 있었던 상황을 성공적으로 반전시킨 사례입니다. 의뢰인의 정당한 재산권 행사를 위해 법무법인 로고스가 끝까지 함께하겠습니다."
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