'시정명령' 발생 시 수분양자의 약정해제권 인정, 계약금 및 중도금 반환 도출

위반행위의 정도와 무관하게 계약서상 '해제 조항'의 효력을 엄격히 인정받아 수분양자의 권리 구제

처분 결과

원고(수분양자) 승소 (계약금 및 중도금 전액 반환 명령)

핵심 성과:
1. 분양자가 건축물분양법 위반으로 시정명령을 받은 사실만으로도 약정해제권이 발생함을 법리적으로 입증함.

2. 위반행위로 인해 '분양계약의 목적 달성'이 불가능한 수준이어야 한다는 피고 측의 주장을 배척하고, 약정해제권의 독립적 효력을 관철함.

3. 관리형 토지신탁 사업의 특성을 고려하여 신탁재산의 한도 내에서 실질적인 반환 채권을 확보함.

담당 변호사(로고스): 이일염, 김나영

의뢰인(원고)의 상황

✔ 의뢰인은 고양시 소재 지식산업센터를 분양받은 수분양자입니다.
✔ 분양사업자(위탁자)가 관련 법령에 따른 절차를 준수하지 않고 설계를 변경하는 등 위법행위를 하여 관할 지자체(고양시)로부터 건축물분양법에 따른 시정명령을 받게 되었습니다.
✔ 의뢰인은 분양계약서상 "분양자가 시정명령을 받은 경우 계약을 해제할 수 있다"는 조항을 근거로 계약 해제 및 기납부한 분양대금의 반환을 요구했으나, 피고(신탁사) 측은 위반 사항이 경미하여 계약 목적 달성에 지장이 없다며 이를 거부했습니다.

사건의 핵심 쟁점

✔ 약정해제권의 행사 요건: 시정명령의 원인이 된 위반행위가 '분양계약의 목적을 달성할 수 없는 정도'에 이르러야만 계약 해제가 가능한지 여부.
✔ 건축물분양법 위반의 실체: 분양사업자가 법 제7조에 따른 설계변경 절차를 위반하여 시정명령을 받은 사실이 계약서상 해제 사유에 부합하는지 여부.
✔ 수탁자(신탁사)의 책임 범위: 관리형 토지신탁 계약에 따라 수탁자가 부담해야 할 반환 의무의 범위 확정.

로고스의 빈틈없는 해결전략

전략 축

핵심 실행 내용

핵심 포인트

① 약정해제권의 독자성 강조

민법상 '법정해제권(목적 달성 불능 시 발생)'과 계약서에 따른 '약정해제권'은 별개임을 주장, 시정명령 사실만으로 해제권이 발생한다는 논리를 전개함.

계약 문언의 엄격 해석

② 위법행위의 중대성 입증

분양자가 지자체로부터 받은 시정명령의 내용이 건축물분양법상 중대한 절차 위반임을 강조하여, 수분양자의 신뢰가 훼손되었음을 피력함.

분양자 귀책사유 부각

③ 피고 측 항변 무력화

"사소한 위반이다"라는 피고 측 주장에 대해, 계약서상 해제 조항은 수분양자를 보호하기 위한 특약이므로 문언 그대로 효력이 발생해야 함을 법리적으로 반박함.

수분양자 보호 원칙 고수

④ 신탁재산 범위 내 집행 확보

신탁법 및 분양계약서 규정을 세밀히 분석하여, 신탁사(피고)가 신탁재산의 한도 내에서 반환 책임을 부담해야 함을 명확히 함으로써 판결의 실효성을 높임.

채권 회수 실효성 제고

■ 해당 유형 사건의 일반적인 진행절차 (분양대금 반환 소송)

1단계. 분양계약서 및 법령 위반 검토

분양계약서상 해제 사유(시정명령, 입주 지연 등)와 실제 발생한 사실관계를 대조하고, 건축물분양법 등 관련 법령 위반 여부를 확인합니다.

2단계. 해제 통보 및 분양대금 반환 청구

적법한 해제권을 행사하기 위해 내용증명 등을 통해 해제 의사를 표시하고, 기납부한 계약금 및 중도금(이자 포함)의 반환을 구하는 소를 제기합니다.

3단계. 신탁 관계 분석 및 책임 소재 규명

사업 주체(위탁자)와 신탁사(수탁자) 간의 관계를 분석하여 실제 자금을 집행할 수 있는 주체를 상대로 승소 판결 및 집행을 도모합니다.

최종 결과

✔ 법원은 로고스 변호인단의 주장을 모두 수용하였습니다.
✔ 재판부는 "분양계약의 목적을 달성할 수 없는 정도에까지 이르지 않았더라도, 분양자가 시정명령을 받은 이상 수분양자는 약정해제권을 행사할 수 있다"고 명시하며 원고 승소 판결을 내렸습니다.
✔ 이로써 의뢰인은 불안정한 분쟁 상태에서 벗어나 기납부한 약 5억 7,800만 원 상당의 분양대금 및 이자를 신탁재산 범위 내에서 돌려받을 수 있게 되었습니다.

담당 변호사의 한마디

"분양 계약서상의 조항은 단순한 권고가 아니라 당사자 간의 엄격한 약속입니다. 이번 사건은 시정명령이라는 객관적 사실이 발생했을 때, 행정처분의 무게와 상관없이 수분양자가 계약의 구속력에서 벗어날 수 있다는 법리를 명확히 확인한 사례입니다. 임의적인 설계 변경 등으로 고통받는 수분양자들의 권익을 보호하기 위해 로고스가 끝까지 힘쓰겠습니다."

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