Ⅰ. 서론

최근 사회적으로 전세 사기가 문제되고 있습니다. 부동산 가격이 높은 우리나라의 특성상 주택임대차 계약은 일반 서민들의 삶에 밀접한 관련이 있습니다. 주택임대차 보증금은 적지 않은 돈이고, 귀중한 자산이므로 반드시 보호받아야 하는바 이를 보호받기 위한 방법들을 알아보겠습니다.

여기서는 임대차 보증금이 주택임대차보호법에서 정한 금액보다 적은 ‘소액임차인’의 경우는 논외로 하고 일반적인 임대차의 경우를 기준으로 설명 드리겠습니다.

Ⅱ. 임대차계약 체결시

임대차계약 체결시 첫 번째로 부동산등기부등본을 확인하여 ‘저당권 등 선순위 담보대출’이 얼마나 있는지, ‘자신보다 선순위 임차인의 보증금’이 얼마나 있는지 등을 확인해야 합니다. 토지와 건물의 가액과 위 대출금액을 비교하여 차액이 나의 보증금보다 작을 경우 나중에 보증금을 돌려받을 때 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 보증금을 돌려받을 수 있는 금액적인 여유가 있는지 확인해야 합니다.

두 번째로 ①임대차계약증서에 확정일자를 받고, ②전입신고를 해야 합니다. “확정일자”란 증서가 작성된 날짜에 주택임대차계약서가 존재하고 있음을 증명하기 위해 법률상 인정되는 일자를 말합니다(확정일자는 등기소나 동 주민센터 등에서 받을 수 있는데 최근에는 온라인으로도 받을 수 있다고 합니다). 그리고 계약이 체결되고 입주 이후 반드시 ‘전입신고’를 해야 하는데 만약 2주 이내에 전입신고를 하지 않으면 과태료가 발생하게 됩니다. 확정일자 및 전입신고를 해야 하는 이유는 뒤에서 설명하도록 하겠습니다.

추가적으로, 전세자금 대출을 받는 경우에는 계약 체결시 해야 할 일이 한 가지 더 있습니다. 보통 전세자금 대출이 가능한지 여부는 계약서 작성 및 계약금 지급 이후에 은행에서 확인됩니다. 따라서 계약서에 “전세자금 대출이 이루어지지 않을 경우 계약금을 전액 반환한다”는 특약을 기재해야 합니다. 만약 계약서에 이러한 내용이 적혀있지 않은데 전세자금 대출이 나오지 않아 계약을 진행할 수 없게 될 경우 계약을 일방적으로 파기하였다고 하여 계약금을 몰수당할 수도 있습니다. 따라서 계약서에 특약이 적혀있지 않은 경우에는 따로 임대인에게 위와 같은 내용의 각서를 받거나 또는 문자, 녹음 등으로 증거자료를 남겨놓아야 합니다.

Ⅲ. 임대차 종료 후 보증금 반환받을 때

임차인은 임대차 계약이 종료되면 보증금의 반환을 청구할 수 있는 권리가 발생하는데 보통 임대차 계약은 계약기간이 만료되면 종료됩니다. 그러나 임대인과 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 갱신 거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 아니한 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 묵시적 갱신이 이루어집니다. 묵시적 갱신이 이루어지면 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있지만 해지의 효력은 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나야 하므로 더 이상 임대차계약을 갱신할 의사가 없는 임차인은 필히 계약 종료 두 달 전에 미리 계약 종료의 의사표시를 하시기 바랍니다.

임대인은 임대차 계약이 종료되면 보증금을 반환해야할 의무가 발생합니다. 가끔 임대인 중에 다음 입주자가 구해질 때까지 보증금을 반환할 수 없다고 주장하는 사람이 있는데 이는 근거 없는 주장이고, 임대인은 다음 입주자가 구해지지 않았더라도 원칙적으로 임대차 계약이 종료되면 보증금을 반환해야 합니다.

문제는 임대인들이 임차보증금을 무단으로 반환하지 않을 때 발생합니다. 이때 임차인이 취할 수 있는 방법은 ①보증금반환청구의 소 제기 ②임차보증금의 우선변제권 활용이 있습니다.

첫 번째로 임차인은 보증금반환청구의 소를 제기하여 승소한 확정판결을 가지고 임대인의 재산에 집행을 할 수가 있는데, 확실한 방법이지만 일반인이 혼자 소송을 진행하기는 어려우므로 법률가의 도움을 받을 것을 추천합니다. 일반인이 소제기하여 소송을 진행할 경우에 서면 송달이나 증거제출 등에 부족한 부분이 있을 경우 즉시 대응이 어려워 소송 절차가 지연되고 1년 넘는 시간이 소요될 수 있습니다.

두 번째로 다른 채권자에 의하여 해당 부동산에 경매 등이 개시된 경우 ‘우선변제권’이 있는 임차인은 다른 일반채권자들보다 우선하여 보증금을 회수할 수 있습니다. 우선변제권을 취득하려면 ①주택임대차의 대항력을 갖추어야 하고, ②임대차계약 증서상 확정일자를 갖추어야 합니다. ‘임차권의 대항력’이란 임차인이 임대인이 아닌 제3자에 대하여도 임차권을 주장할 수 있는 효력을 의미합니다. 임차권의 대항력을 취득하려면 임차인은 ‘주택을 인도’받고 ‘주민등록’을 해야 하는데 전입신고를 하면 주민등록을 한 것으로 간주되고 주택인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 오전 0시에 대항력이 발생하는 것으로 보고 있습니다.

임차인에게 이 우선변제권이 있어야 혹시라도 살고 있는 건물 등이 경매에 넘어갔을 경우 보증금을 보호받을 수 있기 때문에 임차인은 반드시 계약 체결시 계약증서에 확정일자를 받고 주민등록(전입신고)을 하는 방법으로 대항력을 갖추어야 하는 것입니다.

한편 임대인이 시간을 끌면서 보증금을 반환하지 않고 있는데 임차인이 다른 집에 계약을 하여 이사를 가거나 전입신고를 해야 하는 경우가 종종 있습니다. 원칙적으로 대항력은 배당요구의 종기까지 존속되어야 하므로 주택점유와 주민등록 중 하나라도 요건을 갖추지 못하면 우선변제권이 사라지게 됩니다. 그러면 임차인은 보증금을 보호받지 못하기 때문에 난처한 상황에 빠지게 됩니다. 이때 활용할 수 있는 제도가 ‘임차권 등기명령 제도’로서 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령 신청을 하여 임차권등기가 경료 되면, 임차인이 다른 집으로 이사를 가거나 다른 곳에 전입신고를 하더라도 예전의 대항력 및 우선변제권이 그대로 유지됩니다.

Ⅳ. 결론

이상 임대차 보증금을 보호받는 방법에 대해서 알아보았습니다. 임대차 계약 체결 시부터 임대차가 종료되어 보증금을 돌려받는 순간까지 위 사항들을 꼼꼼히 체크하시어 소중한 보증금을 잘 보호하시기 바랍니다.

김성준 변호사

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