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[민사] 상가 내 점포 업종제한약정의 준수 의무 - 이일염 변호사

등록일 2024.10.28

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1. 상가 내 점포의 업종제한은 분양자와 수분양자들이 상가 내 점포에 관한 분양계약을 체결하면서 계약 내용 중에 업종을 지정하는 경우와 입점 후 상가 구분소유자 전원으로 구성된 단체인 관리단이 규약으로 그와 같은 업종제한 약정을 하는 경우가 대부분입니다.

가. 먼저 분양계약에 의한 업종제한약정의 준수 의무자에 관하여 살펴봅니다.

건축회사가 상가를 건축하여 각 점포별로 업종을 정하여 분양한 후에 점포에 관한 수분양자의 지위를 양수한 자 또는 그 점포를 임차한 자는 특별한 사정이 없는 한 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호 묵시적으로 분양계약에서 약정한 업종 제한 등의 의무를 수인하기로 동의하였다고 봄이 상당하므로, 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있습니다. 따라서 점포 수분양자의 지위를 양수한 자 등이 분양계약 등에 정하여진 업종제한약정을 위반할 경우, 이로 인하여 영업상의 이익을 침해당할 처지에 있는 자는 침해배제를 위하여 동종업종의 영업금지를 청구할 권리가 있습니다(대법원 2004. 9. 24 선고 2004다20081 판결 참조).

또한 건축회사가 상가를 건축하여 분양함에 있어 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우라고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 적어도 업종이 지정된 점포의 수분양자나 그 지위를 양수한 자들 사이에서는 여전히 같은 법리가 적용된다고 보아야 합니다(대법원 2010. 5. 27 선고 2007다8044 판결 참조)

그리고 상가 분양회사가 수분양자에게 특정영업을 정하여 분양한 이유는 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장함으로써 이를 통하여 분양을 활성화하기 위한 것이고, 수분양자들 역시 지정품목이 보장된다는 전제 아래 분양회사와 계약을 체결한 것이므로, 지정업종에 대한 경업금지의무는 수분양자들에게만 적용되는 것이 아니라 분양회사에게도 적용되어 분양회사 역시 상가활성화를 저해하지 않는 범위 내에서만 다른 수분양자들의 업종변경을 승인할 의무가 있을 뿐 그 개점을 자유롭게 승인할 수 있는 것으로 해석할 수는 없습니다(대법원 2005. 7. 14. 선고 2004다67011 판결 참조).

이상을 정리하면 건축회사가 상가를 건축하여 분양함에 있어 각 점포별로 업종을 정하여 분양한 경우에는 각 점포의 수분양자, 그 양수인 및 임차인은 상가의 점포 입점자들에 대한 관계에서 상호간의 업종 제한에 관한 약정을 준수할 의무가 있고, 전체 점포 중 일부 점포에 대해서만 업종이 지정된 경우에는 업종이 지정된 점포의 수분양자, 그 양수인 및 임차인들 사이에 같은 의무가 있으며, 어느 경우에나 분양자인 건축회사는 다른 수분양자들의 업종변경을 자유롭게 승인하여서는 아니 됩니다.

나. 다음으로 관리단규약에 의한 업종제한의 효력에 관하여 살펴봅니다.

대법원은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률상의 관리단이 정한 규약의 위임규정에 근거하여 작성된 층별 번영회의 회칙이 같은 법 제29조 제1항 전문에 따라 해당 층 구분소유자 및 의결권의 4분의 3 이상의 찬성을 얻은 점, 관리단 규약에서 업종제한에 관한 자세한 사항을 층별 번영회에서 정하도록 위임한 것은 해당 층 구분소유자들의 이해관계 조정을 위한 층별 번영회의 회칙에 대하여 다른 층의 구분소유자들이 동의하여 이를 관리단 규약의 내용으로 받아들이겠다는 취지인 점 등에 비추어 볼 때, 층별 번영회의 회칙의 업종제한규정이 같은 법 제42조에 정한 ‘규약’의 일부로서 효력을 가지므로 해당 층의 구분소유자의 특별승계인 및 임차인 등에 대하여 효력을 미치고, 업종제한에 관한 관리단 규약을 새로 설정하는 경우, 그로 인하여 구분소유자들이 소유권 행사에 다소 제약을 받는 등 그 권리에 영향을 미친다고 하더라도 이는 모든 구분소유자들에게 동일하게 영향을 미치는 것이고, 특별한 사정이 없는 한 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제29조 제1항 후문의 ‘일부의 구분소유자의 권리에 특별한 영향을 미칠 때’에 해당하지 않는다」고 판시하였습니다(대법원 2006. 10. 12 선고 2006다36004 판결).

2. 상가 내 점포의 업종제한약정과 관련한 실제 사례로서 「상가의 건축주가 甲에게 상가 내 A점포를 분양하면서 상가 내에서 약국의 독점적 영업을 보장하는 특약을 한 후 乙에게는 영업을 지정하지 아니하고 상가 내 B점포를 분양한 경우 甲으로부터 A점포를 임차하여 약국을 운영하는 丙이 乙로부터 B점포를 임차하여 약국을 운영하는 丁을 상대로 약국영업 금지를 청구한 사건」에서 항소심은 다음과 같은 취지의 판시를 하면서 丙의 청구를 인용한 제1심 판결을 취소하고 丙의 청구를 기각하는 판결을 선고하였고{대전고등법원 2023. 6. 7. 선고 (청주)2022나51677 판결}, 위 판결에 대하여 丙이 상고하였으나 심리불속행으로 기각되었습니다(대법원 2023. 10. 12. 선고 2023다251565 판결 참조).

가. B점포의 수분양자인 乙이나 그 임차인인 丁이 A점포의 약국 업종제한약정을 명시적으로나 묵시적으로 수인하기로 동의하지 아니한 이상 A점포의 임차인인 丙은 B점포의 임차인인 丁을 상대로 하여 약국영업 금지를 청구할 수 없다.

나. 乙이 B점포를 분양받을 당시나 丁이 이를 임차할 당시 A점포의 약국 업종제한약정의 존재를 알았다거나 중대한 과실로 이를 알지 못하였다고 하더라도 마찬가지이다. 왜냐하면 위와 같은 사정만으로 乙이나 丁에게 A점포의 약국 업종제한약정을 수인한 것으로 보아 이를 준수할 의무를 부담시키는 것은 채권적 계약에 불과한 업종제한약정의 효력이 미치는 범위를 지나치게 확장시키는 것이 되기 때문이다.