최근 몇 년간 주택임차인의 권리 보호가 사회적 이슈로 떠오르고 있습니다.

특히, 주택임차인은 임대차계약 만료 시 주택임대차보호법에 따라 일정한 요건 하에서 주택임대인에게 계약갱신을 요청할 수 있는 권리를 가지고 있습니다. 그러나 주택임대인은 항상 주택임차인의 계약갱신 요구를 반드시 받아들여야만 하는 것일까요? 이에 대하여 최근 진행했던 법률상담 내용을 기초로 알아보도록 하겠습니다.

임대인 甲과 임차인 乙은 A주택에 관하여 여러 차례에 걸쳐 임대차계약을 체결하였으나, 임대인 甲은 금번에 乙과의 임대차계약을 종결하고 새로운 임차인과의 계약을 체결하기를 원합니다. 甲과 乙 사이의 주택임대차계약 관련 경위를 정리해보면 아래 표와 같습니다.

그러나 임차인 乙은 ‘3차 계약 시 월 차임을 2차 계약에 비해 20%나 인상한 점’을 근거로 들어 3차 계약은 새로운 임대차계약이라고 주장하며, 자신에게는 새로운 계약갱신청구권이 존재하므로 한 번 더 계약갱신청구권을 사용하여 甲과의 계약을 갱신하겠다고 주장합니다.

이러한 경우, 임대인 甲은 임차인 乙의 요구에 응하여야 하는 것일까요? 이에 대한 해답을 찾기 위해서는

① 이 사건 3차 임대차계약 갱신의 유형과 ② 새로운 계약 해당성에 관한 우리 법원의 판단기준을 살펴보아야 합니다.

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주택임대차계약의 갱신 유형은 크게 ① 합의갱신, ② 묵시적 갱신, ③ 임차인의 계약갱신청구권 행사에 따른 갱신으로 나뉘고,

이 중 임차인의 계약갱신청구권 행사에 따른 갱신에 관해서는 주택임대차보호법 제6조의3에 규정되어 있습니다.

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해당 법조문에 따르면 주택임차인은 1회에 한하여 계약갱신청구권을 행사할 수 있고 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년이며

(주임법 제6조의3 제2항), 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주되나 차임과 보증금은

같은 법 제7조에 규정된 범위에서 증감할 수 있습니다(같은 조 제3항). 즉, 주택임차인은 임대인과 갱신 합의에 이르지 못한 경우,

동일성이 인정되는 임대차계약 기간 중 딱 1번만 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 연장할 수 있습니다.

사안의 경우,

① 2차 계약서에 “임차인의 계약갱신청구권 사용으로 인한 연장”임이 기재된바 乙은 이미 한 차례 계약갱신청구권을

사용하였으므로 이 사건 3차 계약은 임차인의 계약갱신청구권 행사에 따른 갱신에 해당하지 않고,

② 甲은 3차 계약서를 작성함으로써 乙과의 임대차계약 갱신 의사를 명시적으로 표시한바 묵시적 갱신에도 해당하지 않습니다.

따라서 ​​3차 계약과 관련하여 甲과 乙은 합의를 통해 임대차계약을 갱신한 것으로 판단됩니다.

‘임대차계약의 합의갱신’이란 임대차 기간 만료 이전에 당사자 간 합의로 임대차 관계를 존속시키기로 하는 내용의 계약을 의미하는데,

임대인과 임차인은 ① 기간이나 차임 등 계약의 조건을 변경하여 합의갱신을 할 수 있고 ② 기존의 임대차와 같은 조건으로 합의갱신을 할 수도 있습니다.

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합의갱신은 임대차 관계가 종료된 후 같은 임대인과 임차인 간에 새로운 임대차 관계를 설정하는 것을 뜻하는 ‘임대차의 재설정’과 구별되는 개념인데, 직접적으로 임대차계약의 재설정과 합의갱신의 구별을 쟁점으로 하는 대법원 판례는 아직까지 확인되지 않는바,

이 사건 3차 계약이 ‘연속성을 유지하면서 종전의 임대차계약을 갱신한 것인지’ 아니면 ‘새로운 내용의 임대차계약을 체결한 것인지’를 판단하려면, 甲과 乙 사이의 임대차계약과 관련한 여러 사정을 종합적으로 살펴 그 실질을 판단하여야 합니다.

이와 관련하여 우리 법원은

<임대인과 임차인이 최초의 임대차계약 조건을 기준으로 차임을 30%가량 증액하고 계약의 일부 조항을 가감하여 종전의 계약 내용과 다른 임대차 계약서를 작성한 사안>에서 △ 보증금 액수, 임차인, 임대물의 동일성, △ 임대인과 임차인 사이에 보증금을 다시 주고받았는 지 여부, △ 임대차 기간의 연속성, △ 관련 법률에 따른 차임 증가율 제한 적용 여부 등의 사정을 고려하여 임대인과 임차인 사이에 새로운 계약이 체결되었는 지 여부를 판단한 바 있습니다(서울중앙지방법원 2020. 6. 17. 선고 2020가합526935, 2020가합526942 판결).

위와 같은 법원의 판단기준을 고려해볼 때, 사안의 경우

△ 1~3차 임대차계약 모두 당사자는 甲과 乙, 목적물은 A주택, 보증금은 3,000만 원으로 동일하고,

△ 甲과 乙 사이에 임대차보증금을 다시 주고받았다는 사정이 보이지 아니하며,

△ A주택에 대한 임대차 기간이 2019년 2월부터 연속되고 있고,

△ 乙은 계속적으로 A주택에서 거주하였을 뿐만 아니라

△ 주택 임대차에서도 합의갱신을 하는 경우 차임 증액에 있어 주택임대차보호법에 따른 상한이 적용되지 않으므로,

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甲과 乙은 이 사건 3차 계약을 체결함에 있어 새로운 임대차계약을 체결한 것이 아니라

계약의 일부 조건만을 변경하여 종전의 임대차계약을 합의 갱신한 것으로 판단됩니다.

따라서 乙은 2차 계약 시 이미 계약갱신청구권을 행사하였으므로

임대인 甲은 乙의 계약갱신 요구에 응할 의무가 없다고 보는 것이 타당해 보입니다.

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다만, 임대차계약의 분쟁은 사안에 따라 얽혀 있는 세부적인 사정이 다르고 이로 인해 법적 해석이 복잡해질 수 있습니다.

따라서 관련 분쟁이 발생한 경우, 우선 변호사와의 법률상담을 통해 주어진 상황에서 가장 원만하고 신속하게 분쟁을

해결할 수 있는 방법이 무엇인지 조언을 얻는 것이 중요합니다.

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