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임대차와 사용대차, 그리고 지상물매수청구권 – 분쟁 사례로 본 법리

등록일 2025.11.03

전라남도의 한 마을에서 벌어진 일입니다.

마을 주민 김씨는 수십 년 전, 토지주였던 박씨의 아버지의 허락을 받아 땅 위에 집을 지어 살기 시작했습니다. 처음에는 매년 쌀 세 가마값(약 60만 원)을 사용료처럼 내며 땅을 사용했습니다. 시간이 흐르고 토지 소유자가 세상을 떠나자, 아들인 박씨가 땅을 상속받았습니다. 박씨는 앞으로의 땅 문제를 정리할 필요가 있었고, 2010년 무렵 김씨와 대화를 나눴습니다. 그 자리에서 김씨는,

말하며 각서를 작성했습니다. 그리고 실제로 이후에는 돈을 내지 않았고, 대신 1년에 한 번 박씨 아버지의 묘소를 벌초하는 정도만 해왔습니다. 2020년, 10년 약속의 시점이 다가오자 박씨는 토지를 돌려달라고 요구했습니다. 하지만 김씨는 여전히 나갈 수 없다고 맞섰습니다.

김씨의 주장은,

는 것이었습니다. 즉, 이 사건은 단순히 “약속을 지켜야 하느냐”의 문제가 아니라¹⁾, 관계가 임대차인지 사용대차인지에 따라 권리의 무게가 달라지고, 나아가 건물 철거와 토지 반환 문제에도 큰 영향을 미친다는 점에서 법률적인 조력이 필요한 상황이었습니다.

1) 실제 사건에서는, 토지 임차인(건물 소유자)이

임대차(賃貸借)와 사용대차(使用貸借)는 모두 민법상 타인의 재산을 사용·수익하는 계약이지만, 법적 성격과 효과에서 중요한 차이가 있습니다.

먼저 임대차는 본질적으로 유상계약으로, 임차인이 차임을 지급하는 것을 핵심 요소로 합니다. 임대차는 임대인과 임차인이 서로 의무를 부담하는 쌍무계약이며, 임대인은 사용·수익하게 할 의무를, 임차인은 차임을 지급할 의무를 집니다. 임대차는 계속적·지속적 계약이므로 일정 기간 동안 효력이 유지되고, 임대인은 목적물의 하자를 보수할 의무와 담보책임을 부담합니다. 또한 임차권 등기, 주택임대차보호법·상가건물임대차보호법 등 각종 보호규정이 적용되며, 계약 종료 시에는 임차인에게 갱신요구권이나 지상물매수청구권 같은 권리가 보장됩니다.

반대로 사용대차는 무상계약이어서 차임이 존재하지 않습니다. 이 때문에 기본적으로는 대주가 무상으로 사용을 허락하고, 차주는 사용 후 반환할 의무만 부담하는 편무계약에 해당합니다. 계약은 계속성을 가지지만 무상이므로 종료가 훨씬 유연하며, 민법 제611조에 따라 차주가 통상의 필요비를 부담하므로 대주는 원칙적으로 담보책임을 지지 않습니다. 또한 사용대차에는 임차권 등기나 임차인 보호법제가 적용되지 않기 때문에 법적 보호가 제한적입니다. 종료 시에도 차주는 목적물을 반환해야 하며, 임대차와 달리 지상물매수청구권 같은 권리도 인정되지 않습니다.

결국 임대차는 경제적 거래 관계로서 임차인 보호가 강하게 마련되어 있는 반면, 사용대차는 통상 친분이나 호의를 바탕으로 한 무상 사용관계이므로 법적 보호도 상대적으로 제한된다고 할 수 있습니다.

지상물매수청구권은 임차인이 토지 임대차 계약이 끝났을 때 자신이 지은 건물이나 공작물을 임대인에게 매수하도록 요구할 수 있는 권리입니다(민법 제643조).

지상물매수청구권은 임차인을 보호하는 장치로서, 임차인이 헛되이 건물을 잃지 않도록 보장하는 권리입니다. 그렇기 때문에 임대차의 경우 차임을 내고 땅을 빌려 건물을 지은 임차인은 계약이 끝날 때 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 즉, 건물을 철거하는 대신 임대인에게 매수해 달라고 청구할 수 있습니다.

반면, 지상물매수청구권은 토지를 무상으로 빌려 쓰는 경우인 사용대차 관계에서는 인정되지 않습니다. 즉, 사용대차의 차주는 계약이 끝나면 건물을 철거하고 토지를 원상복구하여 대주에게 인도하여야 합니다(민법 615조).

한편 지상물매수청구권은 법에서 강하게 보호하는 권리이기 때문에, 원칙적으로 ‘지상물매수청구권을 미리 포기한다’는 사전 포기 약정은 무효입니다(민법 제652조). 즉, 임대인이 임대차 계약시 ‘나중에 지상물매수청구권을 행사하지 않겠다’는 조건을 걸고 임차인이 이를 확인하였더라도, 임차인은 임대차 종료시 여전히 권리를 주장할 수 있습니다.

결국 토지의 사용 관계가 임대차 계약이라면 임차인은 임대인에게 건물을 매수하도록 청구할 수 있게 되고, 반대로 사용대차 계약이라면 차주는 건물을 철거하여 대주에게 토지를 인도해야 합니다.

본 사례에서 박씨와 김씨의 토지에 관한 계약 관계가 임대차라면, 김씨는 박 씨에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있게 되므로 박씨는 김씨의 약속에도 불구하고 건물을 매수해야 하는 상황이었습니다.

임대차와 사용대차를 구분하는 결정적인 차이는 결국 그 ‘대가성’에 있기 때문에, 본 사례의 경우, 쌀 한 가마 사용료가 사라지고 1년에 한 번 ‘벌초’를 해왔던 상황에서, 과연 ‘벌초’를 임대차 계약의 차임으로 볼 수 있는지 등이 쟁점이 되었습니다.

박씨의 대리를 맡은 저희 법무법인에서는,

① 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차는 그 임대차 종료 시에 임차인의 갱신청구권 또는 건물매수청구권의 인정 여부, 원상회복 약정의 유효 여부 등 그 법률효과에 현저한 차이가 있으므로 이를 인정하는데 신중을 기하여야 한다는 점(대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다90095, 90101 판결 등 참조),

② 차주가 대주에게 소액의 금전이나 물건을 지급하더라도 그 액수와 지급 방법 등에 비추어 보아 사용 수익의 대가적 성질을 띤 것이 아니고 단순히 사례에 불과한 것일 때에는 무상의 대차로서, 무상계약의 경우에도 상대방의 부담이 있는 계약이 가능하므로, ‘부담부 사용대차’도 가능하다는 점(사용대차 관련 민법 주석서 참조),

③ 이러한 법리를 기초로, 유사한 사안의 하급심들에서 제반 사정을 고려하였을 때 단순한 벌초 등은 임료로 볼 수 없으므로 벌초 등을 부담으로 하는 계약은 임대차가 아닌 (부담부)사용대차에 해당한다고 판시하고 있는 점,

④ 따라서 김 씨와 박 씨의 계약은 ‘사용대차’이므로 김 씨에게는 지상물매수청구권이 존재하지 않다는 점 등을 주장하였습니다.

실제 사례에서 재판부는 위와 같은 사정을 종합하여 임대차 계약의 체결 사실을 인정할 수 없다고 하면서, 이를 전제로 한 건물 소유자측의 주장은 인정할 수 없다고 판단하였습니다.

한편 위에서 설명드린 것처럼, 지상물매수청구권은 법에서 강하게 보호하는 권리이기 때문에, 원칙적으로 지상물매수청구권의 사전 포기 약정은 무효입니다(민법 제652조).

다만, 민법 제652조는 ‘각 강행규정²⁾에 위반하는 약정으로 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다’고 규정하고 있는바, 대법원은 “임차인의 매수청구권에 관한 민법 제643조의 규정은 강행규정이므로 이 규정에 위반하는 약정으로서 임차인이나 전차인에게 불리한 것은 그 효력이 없는바, 임차인 등에게 불리한 약정인지의 여부는 우선 당해 계약의 조건 자체에 의하여 가려져야 하지만 계약체결의 경위와 제반 사정 등을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인 등에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정을 인정할 수 있을 때에는 위 강행규정에 저촉되지 않는 것으로 보아야 한다고 판시(대법원 2011. 5. 26. 선고 2011다1231 판결 참조)하고 있습니다.

즉, 원칙적으로 임차인을 보호하기 위한 지상물매수청구권을 사전에 포기하는 약정은 무효이지만, 그 계약의 경위 및 제반 사정 등을 종합하여 보았을 때 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 지상물매수청구권의 사전 포기 약정도 유효하다고 볼 수 있습니다.

본 사례에서, 김씨는 박씨와의 계약이 임대차 계약임을 전제로 지상물매수청구권의 사전 포기는 무효이므로, 각서에도 불구하고 여전히 지상물매수청구권을 행사할 수 있다고 주장하였습니다.

이에 대하여, 저희 법무법인에서는 설령 김씨와 박씨의 토지에 관한 계약을 임대차 계약으로 보더라도, 위 대법원 판례의 법리에 따랐을 때 박씨가 김씨로 하여금 토지 사용 기간을 10년 연장하되, 심지어 무상으로 사용하게 해주었던 사정을 고려하면, 결코 김씨에게 불리하다고 볼 수 없으므로, 더 이상 김씨는 지상물매수청구권을 행사할 수 없다고 반박하였습니다.

다만 실제 사례에서는, 임대차 계약 체결 사실 자체가 인정되지 않으면서, 이 부분에 대한 별도 판단이 이루어지지 않았습니다.