다가구·다세대주택 중개에서 강조되는 공인중개사의 책임

출처: 일요서울 · 2026. 03. 20 18:33 · 박상홍 변호사

일요서울 「박상홍 변호사의 判例를 판다」, 다가구·다세대(집합건물) 임대차 중개 과정에서 공인중개사가 “등기부 읽어주기”에 그치지 않고 권리관계 위험을 실질적으로 확인·설명해야 한다는 대법원 판결의 취지와 실무 가이드를 정리했습니다.

확인·설명의무의 근거(기사 언급)

다가구 vs 다세대, ‘등기 구조’가 위험도를 바꾼다(기고 요약)

다가구주택

건축법상 단독주택으로 건물 전체 소유권이 하나라 등기부가 한 장인 구조. 선순위 보증금·근저당 등 권리관계를 제대로 파악하지 못하면 배당 위험이 커질 수 있다는 점을 강조합니다.

다세대주택

공동주택(집합건물)로 호실별 구분소유, 호실별 등기부가 존재. 다만 임대인이 여러 호실을 소유하고 공동담보로 묶어두면 실질 위험이 커질 수 있음을 지적합니다.

대법원 2025. 12. 4. 선고 2건(기사 소개)

기고는 같은 날 선고된 두 판결(2024다305087, 2024다283668)을 중심으로, “임대인의 비협조”를 이유로 형식적 서류 확인에 머무르는 것은 확인·설명의무 이행으로 보기 어렵다는 취지를 정리합니다.

다가구 임대차 중개에서 임차인이 보증금을 안전하게 반환받을 수 있는지 판단하려면, 중개사가 선관주의로 권리관계 자료를 조사·확인해 설명해야 한다는 원칙을 재확인합니다.
임대인이 다른 세입자 정보 제공을 거부하더라도, 주택 규모·세대수·주변 시세 등을 고려해 선순위 임대차보증금채권 존재 가능성을 확인·설명해야 한다는 취지로 정리합니다.
또한 임대인이 자료 요구에 불응했다면 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 할 의무를 강조합니다.

공동저당권이 설정된 집합건물에서 특정 세대 임대차를 중개하는 경우, 중개사는 민법 제368조에 따라 해당 세대가 분담할 피담보채권액 판단에 필요한 정보를 제공해야 한다는 취지로 정리합니다.
따라서 중개대상 세대 등기부뿐 아니라, 공동저당권이 설정된 다른 세대의 등기부(선순위권리 포함)까지 확인·설명해야 한다는 점을 강조합니다.
임대인이 여러 세대를 소유한 경우, 다른 세대의 임차인 존재 여부 및 그 보증금·임대차 시기·종기 관련 자료를 확인·설명하고 자료를 제시해야 한다는 취지로 정리합니다.

시사점(기고 요약)

중개사는 “서류 열람”을 넘어 위험을 진단하고 기록으로 남기는 전문적 분석을 수행해야 하며, 이번 판결들이 중개 현장의 확인·설명의무 문화를 한 단계 끌어올리는 기준점이 된다는 취지입니다.

필자

박상홍 변호사·변리사 (법무법인(유) 로고스)