도시형생활주택 분양계약 해제, 매매대금반환 항소심 인용 판결
등록일 2026.10.20
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도시형생활주택 분양계약 해제, 매매대금반환 항소심 인용 판결
법무법인 로고스는 항소심에서 계약 해제에 따른 원상회복 청구를 주위적 청구로 변경하고 시행사의 추가 손해배상 상계항변에 대해 약관의 규제에 관한 법률상 설명의무 위반 및 민법상 손해배상액 예정 법리를 중심으로 대응함
핵심 성과
- 청구취지 변경 및 기판력 저촉 여부 소명: 항소심에서 계약 해제에 따른 원상회복 청구를 주위적 청구로 변경함. 법원은 이 사건 분양계약 해제일이 선행소송 변론종결일 이후인 2025년 1월 31일이므로 선행판결의 기판력에 저촉되지 않는다고 판단함.
- 약관법상 설명의무 위반 인정: 시행사가 위약금 외 별도 손해배상 조항에 근거하여 시가 하락 차액 등 합계 5억 7,600만 원 상당의 상계를 주장했으나, 법원은 해당 조항이 설명의무 대상인 중요한 내용에 해당함에도 시행사가 설명의무를 이행하지 않아 계약 내용으로 주장할 수 없다고 판단함.
- 손해배상액 예정 법리에 따른 추가 손해배상 배척: 법원은 분양계약상 총 분양대금 10%의 위약금 약정을 민법 제398조 제4항에 따른 손해배상액의 예정으로 보고, 채무불이행으로 인한 통상손해와 특별손해는 예정액에 포함되므로 위약금 외에 별도 손해를 청구하거나 상계할 수 없다고 판단함.
- 기납입 중도금 반환 원금 전부 인용: 법원은 위약금으로 공제된 계약금 및 선행소송 소송비용 확정액을 제외한 잔존 분양대금 반환채권 범위 내에서 의뢰인들이 청구한 각 1억 6,200만 원 원금 전액과 지연손해금의 지급을 명함.
의뢰인의 상황
의뢰인 A와 의뢰인 B는 2022년 1월 시행사로부터 서울 용산구 소재 도시형생활주택 각 호실을 분양대금 9억 6,000만 원에 분양받는 계약을 체결하고, 계약금 9,600만 원과 1·2차 중도금 합계 1억 9,200만 원을 포함한 총 2억 8,800만 원을 각 납부하였습니다. 이후 의뢰인들은 2023년 3월 시행사의 귀책사유를 이유로 분양대금 반환 청구 소송을 제기하였으나 2024년 4월 청구 기각 판결이 선고되어 확정되었습니다.
시행사는 사용승인 후 지정된 입주기간 내에 의뢰인들이 잔금을 납부하지 않자, 2024년 7월 도달일 기준 14일 이내에 잔금을 납부하지 않으면 분양계약이 해제되며 중도금에서 일부 위약금을 제한 1억 6,200만 원을 반환하겠다는 취지의 통지를 발송하였습니다. 해당 통지는 2025년 1월 16일 의뢰인들에게 도달하였고, 14일의 최고기간이 경과하여 2025년 1월 31일 자로 각 분양계약이 해제되었습니다.
의뢰인들은 기납입 중도금의 반환을 구하는 소송을 제기하였으나, 시행사는 계약서상 위약금 외 별도 손해배상 조항을 근거로 부동산 시가 하락 손해 4억 원, 미지급 잔금 이자 상당액, 미사용 임대료 상당액, 신탁기간 연장에 따른 추가 신탁보수 등 합계 5억 7,600만 원 이상의 손해배상채권으로 상계한다고 주장하였습니다. 이에 더해 1심 법원에서 의뢰인들의 청구가 기각되자, 의뢰인들은 법무법인 로고스와 함께 항소심을 진행하게 되었습니다.
사건의 핵심 쟁점
- ✓ 선행소송 확정판결의 기판력 저촉 여부: 의뢰인들이 과거 제기하여 기각 확정된 분양대금 반환 소송과 본 사건의 원상회복 청구가 동일한 소송물로서 기판력에 저촉되는지 여부가 문제.
- ✓ 위약금 외 별도 손해배상 조항의 약관법상 설명의무 대상 여부: 수분양자의 귀책사유로 해약 시 위약금과 별도로 손해를 배상하도록 정한 분양계약 제6조 제7항이 약관의 규제에 관한 법률상 설명의무 대상인 중요한 내용에 해당하는지 및 시행사가 이를 설명했는지 여부가 쟁점.
- ✓ 위약금 약정의 법적 성격과 초과 손해 청구의 가부: 분양대금 총액의 10%를 귀속시키기로 한 위약금 조항이 손해배상액의 예정인지 위약벌인지 여부와, 별도 약관 조항의 효력이 부정될 경우 시행사가 위약금을 초과하는 시가 하락 등 손해를 별도로 청구하여 상계할 수 있는지 여부가 다투어짐.
- ✓ 위약금 공제 대상 및 확정된 소송비용 상계 충당 계산: 분양대금 총액 10%의 위약금을 계약금과 중도금 중 어느 항목에서 공제할 것인지와 선행소송 소송비용 확정채권의 상계 충당 범위가 쟁점.
로고스의 빈틈없는 해결 전략
1. 청구 구조 재설계
항소심에서 계약 해제에 따른 원상회복 청구를 주위적 청구로, 약정금 청구를 예비적 청구로 순서를 변경하고 계약 해제 시점이 선행소송 변론종결일 이후인 2025년 1월 31일임을 기준으로 청구원인을 구성함.
2. 약관의 불균형성 및 설명의무 불이행 지적
계쟁 조항이 수분양자 귀책 시에만 추가 손해배상 의무를 부과하여 균형을 잃은 점과 계약서 제1조부터 제19♡지 작은 글씨로 2단 기재되어 별도 설명 흔적이 없는 점을 근거로 설명의무 위반을 다툼.
3. 손해배상액 예정 법리 적용
민법 제398조 제4항에 따라 위약금 10% 약정은 손해배상액의 예정으로 추정되며, 채무불이행으로 인한 통상손해 및 특별손해는 모두 예정액에 포함되어 초과 손해를 별도 청구할 수 없다는 대법원 판례 법리를 제시함.
4. 공제 항목 및 잔존 채권액 산정
계약금 9,600만 원이 위약금으로 공제되어야 함을 정리하고, 중도금 원금 및 연 2%의 계약상 이자에서 선행소송 소송비용 확정액을 상계 충당한 후에도 청구원금 각 1억 6,200만 원이 잔존함을 정리함.
일반적인 진행절차 (부동산 분양대금 반환 민사소송)
1단계. 계약서 및 해제 통지서 검토
분양계약서상 해제 사유, 위약금 조항, 최고기간 도과 여부 및 계약 해제 도달 시점을 확인.
2단계. 기판력 및 청구원인 법리 분석
선행소송 유무와 변론종결 시점을 대조하여 원상회복 청구 또는 약정금 청구 등 적합한 청구원인을 설정한다.
3단계. 상계 및 공제 항변 대응
상대방이 주장하는 위약금 및 추가 손해배상 채권에 대하여 약관의 규제에 관한 법률 위반 여부와 민법상 손해배상액 예정 법리를 검토한다.
4단계. 채권 충당 계산 및 판결 집행
계약상 이자, 지연손해금 및 상계적상일에 따른 충당 계산을 거쳐 확정된 인용 금액에 대한 반환 절차를 진행한다.
최종 결과
서울고등법원은 2026년 10월 제1심판결을 변경하여, 피고 시행사는 의뢰인들에게 각 1억 6,200만 원 및 이에 대하여 지연손해금을 지급하라는 판결을 선고하였습니다.
법원은 수분양자의 귀책사유로 인한 해제 시에만 위약금 외 별도 손해를 배상하도록 정한 계약 조항은 위약금의 6배를 초과하는 손해배상 불이익을 초래할 수 있는 중요한 내용으로서 약관법상 설명의무 대상에 해당한다고 판단하였습니다. 이어 계약서에 일괄 인쇄된 동의 문구와 작은 글씨로 빽빽하게 기재된 계약서 형식만으로는 시행사가 설명의무를 이행했다고 볼 수 없으므로, 시행사는 해당 조항을 계약 내용으로 주장할 수 없다고 보았습니다. 또한 위약금 10% 조항은 손해배상액의 예정에 해당하므로 시행사가 주장한 시가 하락 손해, 이자 손해, 임대료 손해, 추가 신탁보수 손해는 위약금 외에 별도로 청구하거나 상계할 수 없다고 판단하였습니다.
이에 따라 의뢰인들은 시행사의 약 5억 7,600만 원 상당의 추가 손해배상 상계항변을 방어하고, 계약금을 제외한 중도금 반환 청구 원금 각 1억 6,200만 원 전액과 법정 지연손해금을 반환받을 수 있는 법적 권원을 확보하였습니다.
■ 담당 변호사의 한마디
"부동산 분양계약이 수분양자의 잔금 미납으로 해제되는 경우 통상 총 분양대금의 10%에 해당하는 계약금이 위약금으로 귀속됩니다. 다만 일부 분양계약서에는 위약금과 별도로 시행사의 손해를 배상하도록 하는 조항이 포함되어 있어 부동산 시가 하락분이나 금융비용 등을 이유로 중도금 반환을 거부하는 분쟁이 발생하곤 합니다. 이러한 조항은 수분양자에게 예측하기 어려운 불이익을 주는 약관에 해당할 수 있으므로, 계약 체결 과정에서의 구체적인 설명의무 이행 여부와 민법상 손해배상액 예정 법리를 면밀히 검토하여 대응하는 것이 중요합니다."
